부동산 사이클이란
보통 부동산의 사이클은 5년 상승에 3년 하락기를 겪는다고 합니다.
꼭 정확하게 그런 것은 아니지만 이런 말이 있는 걸 보면 확실히 하락기에 비해 상승기가 길다고도 할 수 있습니다.
그리고 위 그림을 보면 확실히 지금이 수축기에 들어와 불황을 겪고 있는 시기인 것은 맞는 것 같습니다.
미국 경제학자 하이먼 민스키가 금융 불안정성 가설을 기반으로 제시한 이론에서 '순간 폭락'을 보이는 시점은
과도한 부채로 인해 경기 호황이 끝나고 채무자가 부채 상환 능력이 악화되어 건전한 자산까지 팔기 시작하면서부터
라고 합니다.
저 세 가지 조건이 지금 시점에서 맞아떨어지는 걸 보면 청산기임에는 틀림이 없는 것 같습니다.
부동산 사이클과 하이먼 민스키 차트가 다른 것처럼 보이지만
불황기에서 호황기로 가는 부분을 확대해보면 하이먼 민스키 차트와 같을 것입니다.
지역에 대장 아파트(시세견인단지)를 보면 뚜렷하게 알 수 있습니다.
2018년부터 눈에 띄게 오르던 매매 시세가 2020년 코로나가 터지고 금리가 낮아지며 오르는 폭이 극대화가 되고
금리인상과 함께 현저히 거래량이 줄고 매매와 전세 모두 떨어지고 있는 상황입니다.
세금 완화, 금리 인하 같은 각종 정책으로 집값이 일단 상승을 하면
심리가 변화되고 매수세가 강해집니다.
그게 기사화 되고 어디서든 집값이 천정부지로 오른다는 말들이 나오게 되면 대부분의 개인은
이번 기회를 놓치고 집값이 더 오르면 앞으로는 살 수 없을 것 같은 심리,
이 올라가는 비행기에 어떻게든 발 빠르게 탑승을 해야 할 것 같은 심리,
이번 상승장에서 소외되고 가만히 있다가 벼락거지가 될 것 같은 심리들로
조급해집니다.
하지만 이미 이때는 대중들의 열광을 지나 탐욕의 시기로 들어서는 때인 것입니다.
그래서 대부분 '고점에 물리는' 상황은 준비되지 않았던 개인에게 생기는 것입니다.
그렇게 이미 매수를 끝낸 상황에서는 '환상'을 지나 '새로운 논리 탄생'이 나타납니다.
더 오를 수 밖에 없는 그럴듯한 이유들을 생산해내고
생산된 컨텐츠들을 소비하는 소비자층이 두터워집니다.
유튜브든 블로그든 새로운 논리들을 탄생시키며 대중들이 듣고 싶은 말들을 쏟아내죠.
매수한 뒤 잠깐 오르는 것을 보며 역시 잘 샀다고 생각할 때쯤 하락하는 것입니다.
10~20% 하락할 때까지는 그래도 많이 올랐으니 이 정도는 빠질 수 있지 생각하지만,
20% 이상 하락하기 시작하면 공포를 갖게 되고 '내가 너무 비싸게 샀구나' 자각하며
매물을 던지기 시작하죠.
그렇지만 이미 하방으로 방향을 튼 이상 매수하고자 했던 사람들도
더 떨어질 것이라는 전망으로 선뜻 매수를 하려 하지 않습니다.
과도한 부채 보다는 자신의 돈을 지키는 것에 목적을 두기 시작하고
전세나 월세로 방향을 트는 것입니다.
그나마 실거주를 위한 주택은 들어가서 살며 버틸 수 있지만
그것이 주식이거나 투자를 위한 목적으로 매입한 주택이라면
수익이 나지 않는 매물을 쏟아낼 수 있는 것이지요.
오히려 이때 투자자들은 가격의 저항이 언제 발생하는지
다 빠지는 중에도 유지하고 있는 곳은 왜 그런 것인지
봐 두었던 입지가 좋은 아파트의 가격 하락이 어디까지 나타나는지
끊임없이 추적하고 분석하며 매수할 타이밍을 가늠하고 있을 것입니다.
이때 중요하게 보는 지표, 선행지표라고 할 수 있는 것은
'미분양 아파트'입니다.
미분양 아파트가 소화되고 나면 그 근처 입지의 신축이 오르고
연쇄적으로 상승이 나타나는 것입니다.
아마 이 부분을 지속적으로 분석하고 있던 투자자라면
2021년에 들어서 이미 매도할 준비를 하고 있었을 것이고
적어도 2022년에 들어서 아파트를 매입하지는 않았을 겁니다.
아무리 늦게 이 정보를 접했다고 하더라도 2022년 상반기에는 매도했을 것입니다.
처음부터 삼성전자를 가지고 있던 사람은 2020년부터 천천히 분할매도를 했을 것입니다.
거래량이 터지기 시작한 저 시기부터 조금씩 매도를 진행했을 것이니까요.
'소문난 잔치에 먹을 것 없다.'는 말이 있습니다.
미분양이 감소하기 시작했을 때, 집값은 오르기 시작합니다.
오른 만큼은 그전에 집을 사둔 사람에게 가겠지요.
거래량이 터지고 나면 주식은 상승합니다.
상승한 분은 그 전에 그 주식을 꾸준히 매입해 온 사람의 몫입니다.
이미 소문이 다 나고 난 뒤에
조급한 마음으로 들어가 '나도 올라탔어!!'를 외칠 때
그때가 바로 !!!
남들보다 조금 더 일찍 가서 수익을 기다리기 위해
오늘도 열심히 공부합시다!
미분양 증가, 아파트 청약은?
미분양 증가, 경험 삼아 한 번 넣어본다면? 청약을 넣으면 될 것도 같고 되면 들어가야 할 것 같고 막상 집값은 당장 오를 것 같지 않고 더군다나 지금은 하락장이고 무엇보다 지금 금리는 비싸
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