미분양 증가, 경험 삼아 한 번 넣어본다면?
청약을 넣으면 될 것도 같고
되면 들어가야 할 것 같고
막상 집값은 당장 오를 것 같지 않고
더군다나 지금은 하락장이고
무엇보다 지금 금리는 비싸니
모두 같은 고민을 하고 있을 것 같습니다.
막상 한 번 넣어봤다가 당첨을 포기하게 되면 어떻게 될까요?
당첨이 되었는데 포기를 한다면?
일단 당첨되면 그 통장은 이미 사용된 것이기 때문에 청약통장에 대한 효력이 상실됩니다.
다시 말해, 완전히 리셋되는 것입니다.
새로 만들어야 하고 다시 기간을 채워야 하고 금액도 새로 채워나가야 합니다.
설사 그렇게 해서 6개월~1년이 지나 다시 재당첨의 기회를 노려본다고 해도
그때까지 미분양이 있어서 1순위를 노려볼 수 있다고 하더라도!
재당첨 기회에 대한 제한이 더해집니다.
10년간 투기과열지구와 분양가상한제가 적용되어 있는 곳에는 신청이 제한됩니다.
조정대상지역에서는 7년, 비조정지역에서는 면적에 따른 차이가 나타나는데,
85제곱미터 이하는 5년, 이상은 1년 동안 제한됩니다.
보통 모집공고문에 자세하게 나와있습니다.
이런 이유들도 경험 삼아 한 번쯤?이라는 생각으로 넣으시면 불이익이 있을 수 있습니다.
집값이 오르내리는 사이클이 있다는 것은 무엇일까
1. 상황이나 이유는 모두 다를 수 있지만 사람들의 매수세가 꺾입니다.
집값이 한 번 크게 오르고 나면 집값이 지금 보다 오르기는 어렵다고 생각하는 사람이
집값이 오른다고 생각하는 사람보다 많다는 것입니다.
2만 호 이상의 미분양 아파트들이 생겨나고 점점 늘어납니다.
2. 그렇게 될 때 사람들은 전세 혹은 월세로 주거지를 생각하게 됩니다.
물론 지금은 금리가 높아 목돈을 빌리면 이자 부담이 커지기 때문에 월세의 수요가 상당히 높습니다.
지난번에도 말씀드렸지만 예를 들어 3억 5천의 집이 있다면 전에는 전세가 2억 5천이면
내 돈 5천에 전세자금대출로 2억을 받아 월 30만 원 정도의 이자를 내면 됐습니다.
그러나 지금은 60~70만 원의 이자를 내야 합니다.
그래서 차라리 2천만 원을 넣어두고 90만 원씩 월세를 내려는 사람들이 생기는 것입니다.
만약 2억 5천이 있는 사람들은 굳이 1억을 더 빌려 집을 사기보다는 2억 5천의 전세를 들어가게 됩니다.
그렇다면 입지가 좋고 실수요가 있는 집은 결국 매매에 비해 전세와 월세는 빠르게 소진됩니다.
3. 그리고 매매는 점점 거래절벽을 맞이하게 되고 가격이 떨어지게 됩니다.
급하게 오른 집값의 거품이 빠지는 것이라고 할 수 있습니다.
매매 가격은 내리는 것은 매수세가 꺾인 것이고 집값이 오른다고 생각하는 사람이 점점 사라지는 것입니다.
그렇게 되면 전세와 월세는 빠르게 소진되고 물량이 부족해집니다.
4. 그러면 전세와 월세가 상승하게 됩니다.
결국 매매값은 내리고 전세와 월세는 오르면서 비슷하게 만나게 되는 지점이 생깁니다.
예를 들어 3억 5천의 매매가가 3억이 되고 2억 5천의 전세가가 2억 8천이 된다면 2억 5천을 가지고 있는 사람은
3천을 빌려서 전세를 살 것인지 5천을 빌려서 집을 매매할 것인지 고민하게 됩니다.
5. 그때 매매의 거래절벽 때문에 미분양이 나고 있는 신축 아파트들이 보입니다.
내가 살고 있는 7년 된 아파트가 2억 5천의 전세였는데 3천을 올려달라고 한다?
그런데 옆에 아파트를 보니 신축이 지어져서 3억 5천에 거래가 되고 있다?
그러면 하나 둘 재계약 시즌이 되었을 때 더 입지가 좋은 신축의 매매나 전세로 옮기는 수요가 생깁니다.
6. 그 때 매매가와 전세가의 갭이 좁아지게 됩니다.
그 때 슬그머니 갭투자를 위한 매수세가 나타나게 됩니다.
3억에 사서 2억 8천에 전세를 놓으면 되는 것이고 부동산 사이클을 이해하는 투자자들은 이때 물건을 매입해서
전세를 놓고 매매가가 오르기를 기다립니다. 적은 돈으로 투자를 하기 좋은 시기인 것이죠.
보통은 길지 않은 시간 내에 상승할 가능성이 높기 때문에 투자자들의 진입이 생깁니다.
6. 미분양이 점점 소진되면서 신축 아파트의 가격이 상승하게 되고
그 아파트와 같은 입지를 가진 근처의 아파트들도 따라 값이 오르게 됩니다.
7. 그렇게 미분양이 점점 소진될 때는 이미 집값이 상승하고 있기 때문에 오를 거라는 기대감으로 매수세가 강해집니다.
이때 건설사들은 '어?! 이제 팔리네? 지금 빨리 팔자'라고 생각하며 물량을 쏟아냅니다.
그래서 한 번 더 미분양이 2만 호 이상 증가하게 되고 이마저도 다 소화가 됩니다.
그렇게 집값이 하락장에서 상승장으로 바뀌는 것입니다.
이것이 집값의 하락장과 상승장이 반복해서 일어나는 사이클입니다.
[집터디] 미분양 오명 벗고 강북 대장주 등극한 서울 '마포 래미안 푸르지오'
51개 동 3885가구 매머드 단지더블 역세권…직주근접 우수쌍룡산 근린공원 등 녹지 풍부전용면적 84㎡형 호가 19억원'집터디'는 집과 스터디를 결합한
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분양 당시 분양가가 84타입 기준 7억대였으나 근처 아파트들이 5억대라 너무 비싸다는 평이 많았다고 합니다.
그리고 미분양이 꽤 오랜 시간 지속되어 골머리를 앓았다고 하죠.
그렇지만 현재 가격은 이렇습니다.
7억대의 분양권이 6억대에 거래됐을 정도로 미분양이 심각했지만 현재는 이만큼 상승했습니다.
사실 집값이 저렴하다고 한 시절이 있었나요?
언제나 집값은 비쌌습니다. 새 집은, 신축은 더 비쌌습니다.
미분양이 있던 시절도 지금이 처음이 아닙니다.
그 시절 그때의 가격보다 더 저렴해진 집이 있을까요?
2014년에 7억도 어마어마하게 비싼 것이었습니다.
지금 그 근처에 그 평수에 그 가격대인 아파트를 찾아볼 수 없습니다.
오늘은 제가 자주 보고 있는 구해줘월부 자료가 너무 좋아서 인용해보았습니다.
거기서 말씀해주신 부분은
1. 좋은 입지와
2. 지나치게 비싸지 않은 가격
3. 대규모 정비사업이 이루어지는 곳의 아파트
라면 시장이 반등한 후 성장을 보일 가능성이 높다는 것이었습니다.
최대한 많은 정보를 수집하고 자신만의 투자 기준을 만들어 그대로 실행할 수 있다면
분명히 지금도, 어딘가에는 투자처가 있을 것입니다.
지금도 부동산을 매도하며 수익을 내는 사람들이 있을 것이고
시장이 공포에 질린 순간에도 과감하게 매수를 하는 사람도 있을 것입니다.
자신만의 투자 기준이 분명하려면 자기가 갖고 있는 근거가 분명해야 합니다.
결정하고 움직일 때가 아니라는 판단이 될 때에도
다시 사이클이 돌아올 때를 대비해 준비할 수 있었으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
높은 금리 vs 규제지역 해제, 내집마련은 어떻게 하나
오늘은 제가 즐겨보는 유튜브에 올라온 이야기를 하려고 합니다. 그분께서는 오랜만에 오전 내내 도서관에 가서 여러 분야의 책을 보셨다고 해요. 그러다 어떤 문장을 읽게 되었다고 합니다. 자
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