2022년 7월, 8월, 9월 기준 전국의 미분양 현황입니다.
7월만 해도 4,500건 정도의 수도권 미분양이 9월엔 7,800건이 넘습니다.
대구도 7월 7,500건 정도인 미분양이 9월엔 10,500건이 넘습니다.
눈에 띄게 미분양이 높은 지역은 수도권, 대구, 경기, 경북입니다.
9월 기준으로 5,000건이 넘는 지역입니다.
11월이 끝나는 시점에서 9월까지의 자료만 올라와있는 걸 보면
2~3달은 지나야 발표가 된다고 가정할 때 우리가 알아채기에는 시간이 좀 걸리는 것 같습니다.
지금 그냥 봐도 7월과 8월은 유의미한 차이가 보이지 않지만
9월에 들어서면서 상승폭이 훨씬 커진 지역이 많습니다.
매수심리가 안 좋은 시점에 공급 물량이 많아서 그럴 수도 있고
되려 공급 물량은 인구에 비해 많지 않은데 매수심리가 나빠져서
전월세 수요만 높아져 미분양 물량이 많아진 지역도 있을 것입니다.
2억짜리 아파트가 4억이 되면 그 근처에 분양하는 아파트는 4억에 분양가를 맞춥니다.
2억에서 4억이 되는 바람에 더 부담스러워서 매수가 힘든 상황인데 청약을 넣기는 어렵고,
4억에 신축 분양을 하니 3~5년 된 아파트들은 4억을 받기는 힘들어지고
아파트 가격은 더 떨어지게 됩니다.
그래서 현재는 미분양도 늘어나고 가격이 많이 오른 신축부터 가격이 떨어지고 있으며
다 지어진 아파트도 실거주만을 위해 분양받는 사람은 비교적 적음으로
전세나 월세를 맞추기 위해 전월세 물량도 쏟아지는 상황입니다.
사실 오히려 이럴 때 내집마련을 하기엔 너무도 안성맞춤인 상황인 것이죠.
비교적 덜 오른 구축 아파트를 갈 수도 있고 새 아파트에 들어갈 돈으로
인테리어를 멋지게 해 두고 살다가 다시 집값이 오르는 사이클이 왔을 때
팔 수도 있고 청약을 넣어본 다음 신축 아파트는 전월세를 맞추고
나는 계속 구축에 사는 것입니다.
현재는 대부분, 거의 모두 비조정지역이 되었기 때문에
2주택을 취득한다고 해도 똑같이 1~3%의 취득세만 낼 수 있습니다.
그리고 재산세는 아무리 높은 세율을 적용한다고 해도 1%가 되지 않습니다.
종합부동산세도 6억 원이 넘지 않는 주택이라면 부과하지 않습니다.
1세대 1주택이라면 11억 원의 주택까지도 종부세를 부과하지 않습니다.
심지어 양도세도 1세대 1주택이라면 비과세입니다.
일시적 2주택이라면 3년 내에 기존주택 매도만 해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
앞으로 더 많은 규제 완화가 일어날 것입니다.
거래가 일어나지 않는다면 세금도 걷기가 어려울뿐더러
집값이 내리기만 한다면 이번 정부는 여론의 뭇매를 맞을 것이기 때문입니다.
현재 2주택자가 전체 주택의 28%, 3주택자 이상이 전체 주택의 22%를
소유하고 있다고 합니다. 다주택자가 전체 주택의 절반을 보유한 셈이죠.
결국 다주택자들이 저렴하게 집을 내놔도 세금 혜택이 많아 손해를 보지 않는다면
저렴하게 집들이 많이 나올 테고 그 뒤에 거래가 좀 더 활발해질 것입니다.
똑같이 5천만 원의 차익을 냈다고 해도 양도세 중과에 따라 이익의 차이가 큰 것을 볼 수 있습니다.
앞으로 더 세금에서 혜택이 나올 수밖에 없는 이유기도 합니다.
2020년 7월은 기준금리가 0.5%로 들어섰을 때입니다.
2021년 7월은 기준금리가 0.5%인 마지막 달이었습니다.
8월에 0.75%로 올라가기로 예정되어 있는 달이었죠.
앞으로 금리가 지속적으로 올라갈 것이라는 기대까지 녹아서
시중금리 최저가 1.99%에서 2.85%로 거의 1% 포인트 가까이 오른 것입니다.
저도 이때 앞으로 금리가 오를 거라는 예상 때문에
고정 금리 2.49%로 대출을 실행했었던 터라 기억이 납니다.
현재 기준금리는 3.25%입니다.
최저 대출금리를 보면 4.75%입니다.
기준금리 0.5% 일 때 시중금리 최저가 1.99% → 기준금리의 3.98배
기준금리 0.75% 일 때 시중금리 최저가 2.85% → 기준금리의 3.8배
기준금리 3.25% 일 때 시중금리 최저가 4.75% → 기준금리의 1.46배
기준 금리가 6.5배 오르는 동안 시중금리는 2.3배가 오른 것입니다.
기준금리와 시중금리가 꼭 같은 비율로 상승하는 것 같지는 않습니다.
그 이유는 금리가 낮을 때는 대출을 받는 수요가 많기 때문에 금리를 좀 높여도 대출을 일으키지만
금리가 높을 때는 0. 몇 프로의 차이만으로도 대출을 할지 말지 고려하게 되며
대출의 수요층이 지속적으로 감소하기 때문입니다.
수요가 많을 때는 값을 높여도 팔리지만 수요가 낮을 때는 값을 낮춰야만 팔리기 때문이죠.
그리고 지금은 4~5%를 찍고 나면 유지되다가 급격하게 금리가 하락할 것이라는 전망이 우세하기 때문에
대출을 일으키려는 수요가 적을 수밖에 없습니다.
'1~2년만 더 모으면서 기다려보자'는 것이 시장 분위기인 것이죠.
금리가 유지되기 시작하면 그 유지된 금리에 맞춰
감당할 수 있는 부채의 정도가 확실해진다 싶으면 아마도 시장에 매수세가
조금씩 들어올 수도 있을 것 같습니다.
자신이 지금 가지고 있는 자본과
감당할 수 있는 부채의 정도를 계산해보고
그 가격에 적당한 아파트를 알아보고
지금처럼 훨씬 저렴하게 매수할 수 있다면
더 나은 선택을 할 수 있으리라 믿습니다!
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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