지금 부동산이 '거품이다, 너무 많이 올랐다, 더 떨어져야 한다' 말들이 많습니다.
모두 거품이라 정말 투자할만한 아파트가 없는 걸까요?
정말인지 궁금해서 지역별로 비교를 해봤습니다.
2004년부터 2022년의 전국 평균 주택구입부담지수를 연결해둔 표입니다.
서울의 2004년부터 2022년까지 주택구입부담지수입니다.
확실히 거래량이 많은 서울과 전국은 비슷한 모습을 나타냅니다.
광역시도 보겠습니다.
인천의 2004년부터 2022년까지 주택구입부담지수입니다.
아주 똑같지는 않지만 서울과 비슷한 모습을 나타냅니다.
부산의 2004년부터 2022년까지 주택구입부담지수입니다.
대구의 2004년부터 2022년까지 주택구입부담지수입니다.
부산과 대구는 서울, 인천과는 다른 형태로 비슷한 모습을 나타냅니다.
그럼 지방으로 한 번 보겠습니다.
같은 기간의 충남 주택구입부담지수입니다.
거의 평균 그대로를 유지하다가 2020년에 코로나로 살짝 꺾였다가 상승하는 모습을 나타냅니다.
전남은 마치 저점을 높이며 꾸준히 우상향 하는 것처럼 보이네요.
제주는 평균 40대를 유지하다가 갑자기 가격이 올라 꺾인 상황에 다시 올라가는 모습을 나타냅니다.
이렇듯 서울, 인천이 비슷한 모습을 나타내는 것처럼 광역시도 서로 비슷한 모습을 나타내고
지방은 지방대로 또 전혀 다른 모습을 나타냅니다.
코로나로 인해 금리가 하락한 이후 상승한 것은 모두 동일합니다.
그만큼 금리가 낮다는 게 얼마나 주택구입에 있어 큰 변수인지 알 수 있습니다.
그러나 그 외에 기간들은 수도권과 광역시와 지방 각각이 모두 다른 모습입니다.
다른 이유들도 많겠지만 공급과 수요의 차이로 벌어진 일입니다.
부동산은 사이클이 있다는 말 많이들 들어보셨을 텐데요.
지역마다 사이클의 차이도 다릅니다.
지방 소도시로 나누어 본다면 이건 정말 각각이 다른 것입니다.
저는 지방에 있는 도시에 살고 있습니다.
산업단지들이 많아 일자리의 수요가 많은 지역이고 직장 때문에 이사 오시는 분들도 많습니다.
비교적 신혼부부들이 많이 사는 도시입니다.
물론 큰 평수도 인기가 많겠지만 가격대가 높지 않은 작은 평수이되
신혼부부가 아이 하나 낳고 살기에 적당한 평수로 골라보았습니다.
앞서 예시로 몇 번 말씀드렸던 준공 한 지 7년 된 브랜드 아파트입니다.
집을 사야 하는 이유
집 그거 안 사면 안 돼? 사실 저는 집에 전혀 관심이 없던 사람 중에 하나였습니다. 그도 그럴 것이 대학 때 처음 본가를 나와 생활했던 집은 보증금 50에 월세 10만 원짜리 원룸이었습니다. "평생
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그 아파트의 현재까지 매매 실거래가입니다.
확실히 금리가 급하게 오르기 시작하면서부터 거래량이 뚝 떨어진 모습입니다.
현재는 2억 5천 정도에 거래되고 있네요.
그래도 매매에 비해 전세는 거래가 좀 이루어졌던 것 같습니다.
금리가 오르기 전에 비해 월세는 가격이 좀 오른 것도 같습니다.
만약 여기에 투자를 한다면 투자비용과 수익률은 어떻게 될까요?
| 매매가 | 2억 5천만 원 | 담보대출 70% |
| (-) 담보대출 | 1억 7천5백만 원 | 이자 65만 원(금리 4,5% 가정) |
| (-) 월세보증금 | 2천만 원 | 월세 90만 원(연 1,080만 원) |
| 투자금 | 5천5백만 원 | 연 수익률 19.6%(투자금 기준) |
가장 보수적으로 월세를 높게 잡고 보증금을 가장 낮게 잡았을 때 수익률입니다.
월세 수입을 낮추더라도 투자금을 줄일 수 있는 방법으로 접근해보겠습니다.
위에 거래됐던 실거래가를 기준으로 산출해보겠습니다.
| 매매가 | 2억 5천만 원 | 담보대출 70% |
| (-) 담보대출 | 1억 7천5백만 원 | 이자 65만 원(금리 4,5% 가정) |
| (-) 월세보증금 | 5천만 원 | 월세 70만 원(연 840만 원) |
| 투자금 | 2천5백만 원 | 연 수익률 33.6%(투자금 기준) |
그럼 비슷한 때에 거래된 가장 높은 보증금과 낮은 월세로 산출해보겠습니다.
| 매매가 | 2억 5천만 원 | 담보대출 70% |
| (-) 담보대출 | 1억 7천5백만 원(- 8천만 원) | 이자 65만 원(금리 4,5% 가정) - 35만 원 = 30만 원 |
| (-) 월세보증금 | 1억 5천5백만 원 | 월세 20만 원(연 240만 원) |
| 투자금 | +) 8천만 원 | 연 수익률 100%(투자금 기준) |
오히려 생긴 8천만 원의 현금흐름으로 봐 두었던 다른 곳에 투자를 할 수도 있겠군요.
물론 이렇게 되면 선택할 수 있겠지요.
보증금으로 받은 8천만 원만큼 담보대출을 덜 받으면 9천5백만 원만 빌려도 되니 월 이자를 30만 원으로 아끼고
매년 240만 원의 수익을 올릴 수 있으며, 투자금뿐 아니라 이자까지 감안해도 월 10만 원이면 집을 소유할 수 있습니다.
1억 5천5백만 원의 보증금을 내고 들어가신 분도 1억을 빌리는 이자 보다
월세 20만 원이 훨씬 저렴하다고 생각했기 때문에 이런 선택을 하셨을 것입니다.
투자를 하는 분과 거주를 하시는 분의 다른 입장 차이로 인한 간극이라고 할 수 있습니다.
어떤 분에게 이 집은 실거주 외에 가치가 없는, 즉 시세차익을 볼 수 없는 집일 수 있고
어떤 분에게는 직접 살지 않더라도 시세차익을 기대하고 그동안의 수익형 투자를 하고 계실 수도 있습니다.
기준금리 0.5%가 3%로 올랐습니다.
2%로 빌리던 이자가 5%가 되면 큰 부담이 될 수 있습니다.
위 집으로 예를 들면 30만 원이던 이자가 70만 원이 된 것이니까요.
원금과 같이 갚는다면 77만 원대로 내던 걸 110만 원이 넘게 내야 합니다.
그러나 거슬러 올라가 보면 2000년에 기준 금리는 5.25%였습니다.
꾸준히 0.25%를 내려 2004년에 3.25%까지 내렸습니다.
그러고는 다시 0.25%씩 올라 2008년에 5.25%를 기록했습니다.
2008년 금융위기 이후 경제부양을 위해 금리를 낮추고 있었습니다.
그러다가 코로나가 터지면서 더 많은 가정이 힘들어졌고 양적완화 정책으로 금리를 내리게 된 것입니다.
대출로 인해 더 많은 돈이 시장에 풀리며 물가상승을 초래했습니다.
그래서 지금은 물가를 잡기 위해 급하게 금리인상을 하고 있습니다.
현재 5% 이상의 금리까지 가지는 않을 것이라는 전망은 여기서 비롯된 것입니다.
10년간 우리는 기준금리 1~3%대를 살았습니다.
기업들도 마찬가지입니다. 물론 담보가 커서 우리 보다야 낮은 이율로 대출을 실행할 수 있었겠지만
기준금리가 4%를 넘어서 5%를 지난다면 우리나라 중소기업은 도산의 위기에 있습니다.
금리를 올리는 것도 한계가 있고 결국 금리는 낮춰야만 할 것이며,
금리를 올려 물가상승을 잡겠다는 시도도 생각처럼 되기 어려울 수 있습니다.
집값이 오르는 이유
첫 번째, 공급에 비해 높은 수요 간단하지만 뭐든 값이 오르내리는 이유는 기본적으로 수요와 공급에 따르기 때문입니다. 사고 싶은 사람이 많은데 물건이 적으면 값은 오릅니다. 사고 싶은 사
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결국 인플레이션이 발생하는 한 집값은 오를 수밖에 없을 것입니다.