역전세난은 위기일까 기회일까

 

 

 

 

 

역전세난은 왜 생기는가

 

요새는 역전세난이라는 이야기가 자주 들립니다.

되려 집주인이 세입자에게 월세를 내어주고 있다는 말도 들립니다.

역전세는 무엇일까요?

 

주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황을 가리킨다. 또한 신규 입주 물량의 증가로 전세 수요자가 줄어들면서 세입자를 구하기 어려운 상황을 가리키는 말로도 사용된다. 이는 높은 전세가격 때문에 세입자가 전셋집을 구하는 데 어려움을 겪는 '전세난'의 반대 개념이다.
[네이버 지식백과] 역전세난 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

 

그렇습니다.

만약 6억짜리 집을 4억 8천의 빚을 내서 5억의 전세로 갭 투자를 하고 있는 상황이라고 가정해봅시다.

아마 집주인의 4억 8천 융자금은 세입자에게 받은 5억의 전세금으로 갚아 빚도 없고 집에 융자는 없을 것입니다.

그렇게 해달라고 계약 조항에 넣은 후 집 계약을 했을 수도 있습니다. 안전해야 하니까요.

계약을 체결할 당시는 전세자금대출의 이자가 저렴했을 것입니다.

 

그러나 주변과 그 집의 시세가 내려 전세 4억으로도 충분히 들어갈 수 있다고 한다면,

그걸 세입자가 알고도그 집에 계속 5억의 전세금으로 계약을 연장하지는 않겠지요.

연장하지 않고 나가겠다고 할 수도 있고 금액을 내려서 연장하는 계약을 다시 체결해야 할 수도 있습니다.

 

한술 더 떠서 전세금을 돌려줘야 하는 상황이라면 집주인은 다른 세입자를 구해야 합니다.

그 전세금을 그대로 줄 세입자는 없겠지요. 만약 4억에 세입자를 받는다고 하여도 돌려줄 8천만 원이 부족합니다.

더군다나 이렇게 금리가 높은 때에 무리해서 돈을 빌릴 수 있는 사람도 흔치 않을 것입니다.

계약이 해지되는 날까지도 세입자를 구하지 못했다면 5억을 만들어야 합니다.

 

집이 6억이었을 때는 70%인 4억 8천만 원의 대출이 가능했을지 모르지만

집값이 5억에도 미치지 못할 때는 같은 금액의 대출이 가능할 리 없습니다. 물론 금리도 높고요.

 

그래서 이럴 때 1억에 준하는 월세를 집주인이 세입자에게 매달 지급하는 것으로 계약을 연장하기도 합니다.

 

 

 

그렇다면 지금 정말 모든 아파트가 역전세난일까

 

집을 사야 하는 이유

 

지난번 말씀드렸던 아파트를 예를 들어보겠습니다.

 

아파트 매매 평균

 

처음부터 지금까지로 보면 46.31% 수익 구간일 것입니다. 이것은 매매가이지만,

 

아파트 전세 평균

 

전세가는 50.67%가 올라 전세가가 더 많이 오른 것을 알 수 있습니다.

집값이 내린 이 상황에서도 천만 원으로 갭 투자가 가능합니다.

 

 

아파트 전월세 갭

 

최고가와 비교하여도 현재 매매는 20.13% 하락했지만

전세는 단 4%만 하락한 것입니다.

매매의 회복 속도에 비해 전세의 회복 속도가 더 빠르게 나타난 것입니다.

 

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모두가 내린다고 할 때도 다 내리지 않았고

모두가 오른다고 할 때도 다 오르지 않았습니다.

 

이제 오름세에 시작인 곳들도 있고

아직도 오름세가 이어지는 곳들도 있고

오른 정도가 크지 않아 약간의 조정 후 반등하는 곳들도 있습니다.

 

만약 아파트값이 정말 몇 천, 몇 억씩 떨어졌다고 하더라도

한 달에 이자가 100이면 됐던 것이 150을 내야 한다고 하더라도

몇 천, 몇 억씩 싸게 샀다면 이미 상쇄가 된 것 아닐까요?

 

작년에 그랬죠. 저희 동네 6억짜리 아파트는 몇 달만에 9억이 되는 마법이 일어났습니다.

4억짜리 아파트가 6억이 되는 경우는 흔했죠.

그 6억짜리 아파트는 지금 4억이 되어있습니다.

 

이자가 몇 프로 더 오른다고 한들 

정말 아끼고 아껴서 버틸 수만 있다면, 감당할 수 있는 정도의 레버리지라면

어떻게든 아껴서 4억이 다시 6억이 될 때를 기다린다면 

이자 몇 푼 더 낸 것보다 몇 배의 수익을 안겨줄 날도 올 것입니다.

 

다들 오른다고 할 때 그때 우리는 진입하기 어려울 것입니다.

언제 또 내릴까 무서워 손이 나가지 않을 것입니다.

 

지금 주변에 아파트들을 보십시오.

많이 오른 곳은 왜 올랐었는지, 많이 내린 곳은 왜 내렸던 건지

지금도 가격 방어가 되는 곳은 왜 그런 것인지

 

미래 가치 때문에 오른 것인지, 현재 가치만큼만 오르고 내려 방어가 되는 것인지

우린 생각해야 합니다.

지금이야말로 가치가 드러나는 때입니다.

 

 "썰물이 빠졌을 때, 비로소 누가 발가벗고 헤엄쳤는지 알 수 있다."  -워런 버핏-

 

 

집값이 오르는 곳은 어디일까