수익형 부동산 투자(feat. 임대인 되기)

 

 

초보 투자자들이 쉽게 접근할 수 있는 수익형 부동산 투자

 

 

아무래도 부동산 초보들에게 가장 큰 난관은 '그래서 이 집이 오를 집인가'하는 것입니다.

'오를 집'이라는 건 그만큼의 가치를 지니고 있을 것이며,

아마 그 가치는 가격에 반영되어 있을 가능성이 큽니다.

 

자산이 많은 사람들은 큰 고민 없이 물건을 살 수 있을지 모릅니다.

그러나 금리가 올라가고 있는 추세인 지금은 현금부자가 아닌 이상

큰돈을 들여서 부동산에 투자한다는 것이 쉬운 일은 아닙니다.

 

 

사실 지금 '위기다' 해도 결국 현금부자들에게 '기회다'하는 시기입니다.

주식도 부동산도 거품이 빠지고 가격이 내리는 추세이죠.

지금 현금을 들고 있다면 투자에 어려울 것이 없습니다.

 

바겐세일에 맞춰 줍줍, 주워 담으면 되는 것이니까요.

 

그러나 이미 1 주택자이거나 투자에 발을 들이고자 하는 분들에게는 

진입장벽이 높은 시기입니다.

이자가 높아짐으로 인해 부의 계단이라고도 할 수 있는 레버리지를 활용하기가 어려운 시기이기 때문입니다.

 

갭 투자는 전세가가 지속적으로 유지되거나 상승한다는 전제하에 가능한 투자법입니다.

그러나 지금 추세로는 금리인상으로 인해 전세가가 지속적으로 상승한다는 전제를 하기 어려운 상황입니다.

 

지금은 되려 레버리지를 끌어오는 기회비용이 더 많이 들기 때문에

반 전세나 월세로 전환을 하며 월세가 상승하는 흐름을 나타냅니다.

 

만약 금리가 오른다, 빅스텝이다, 자이언트 스텝이다 이야기가 나올 때 

수익형 부동산을 매수했다면 어떨까요?

 

수익형 원룸 오피스텔

 

저희 동네에 번화가와 공원을 끼고 있는 지어진지 9년 된 한 동짜리 풀옵션 오피스텔입니다.

붙박이장이 있어 침대만 있으면 될 정도로 수납이 넉넉합니다. 현재 거래된 매매 가격을 보면 이렇습니다.

 

오피스텔 매매

 

7,190만 원이었던 가격이 최근 거래를 보면 4,900만 원입니다.

시세차익형 투자 물건이 아니었음을 아실 수 있습니다.

보통 한 동만 있는 오피스텔은 시세차익형 투자를 하기엔 좋지 않습니다.

 

오피스텔 월세

 

그러나 월세 시세를 보면 오르는 중이나 내리는 중이나 큰 차이 없이 유지되고 있음을 알 수 있습니다.

주거가치는 유지되고 있으나 가격상승에 대한 기대치는 없는 물건이라고 볼 수 있습니다.

 

오피스텔 매물

 

매매로 나온 물건들도 4,900~5,100으로 형성되어 있습니다.

 

오피스텔 월세

 

월세로 나온 물건도 대부분 300/35로 형성되어 있습니다.

매매가	5천만 원	담보대출 70%
(-) 담보대출	3천500만 원	이자 약 13만원(금리 4,5% 가정)
(-) 월세보증금	300만 원	월세 35만 원(연 420만 원)
투자금	1,200만 원	연 수익률 35%(투자금 기준)

 

5천만 원에 매입하여 담보대출 3천500만 원을 받고 월세 보증금 300만 원을 받는다고 가정하면

투자금 1,200만 원 기준 수익률은 연 35%입니다.

 

3년 정도만 들고 있으면서 수익을 유지한다면 투자 원금을 회수할 수 있으며

때에 따라 사람들이 월세 보다 전세를 원하는 수요가 증가할 때는 현금흐름도 만들어 낼 수 있습니다.

 

본 매물은 전세 가격이 4천만 원에 형성되어 있습니다.

현재는 사람들이 금리에 대한 부담으로 월세를 선호하여 월세로 둔다고 해도

언젠가 금리가 내려 전세를 선호하게 되면 전세로 전환하여 현금을 만들고

그것으로 다시 투자를 할 수 있습니다.

자본금이 천만 원도 되지 않아 부담스럽다면 위 월세 거래내역으로 더 적게 자본금을 세팅할 수도 있습니다.

 

매매가	5천만 원	담보대출 70%
(-) 담보대출	3천500만 원	이자 약 13만원(금리 4,5% 가정)
(-) 월세보증금	천만 원	월세 20만 원(연 240만 원)
투자금	500만 원	연 수익률 48%(투자금 기준)

 

1000/20이었던 오피스텔 월세 거래 내역을 바탕으로 수익률을 산출해보았습니다.

돈은 더 적게 들이고 월세도 더 적게 받지만 투자금 기준으로 연 수익률은 더 상승합니다.

2년 정도만 가지고 있어도 투자금은 회수할 수 있을 정도의 수익률입니다.

 

장기투자를 할만한 물건은 아닙니다.

시세차익을 보기는 어려운 매물이니까요.

그렇지만 1-2년, 2-3년으로 투자금을 2배로 불릴 수 있으며

이러한 물건 여러 채를 가지고 수익형 투자를 한다면 월급을 마냥 모으는 것보다

더 나은 성과를 가져다줄 수 있을 것입니다.

 

 

투자금 두 배로 불리기