오늘은 제가 즐겨보는 유튜브에 올라온 이야기를 하려고 합니다.
그분께서는 오랜만에 오전 내내 도서관에 가서 여러 분야의 책을 보셨다고 해요.
그러다 어떤 문장을 읽게 되었다고 합니다.
자신의 꿈을 실현하려고 노력하지 않으면,
다른 누군가의 꿈을 실현하는 데 동원되고 만다.
- 토니 가스킨스 -
이 구절을 읽고 또 읽으셨다고 해요.
다른 누군가의 꿈을 실현하는 데 동원되는 삶이라......
저뿐만 아니라 대부분의 많은 사람들이 이런 삶을 원할 거라고 생각하진 않습니다.
그런데 아마 우리는 대부분의 시간을 다른 누군가의 꿈을 실현하는 데 동원되지 않았나 하는 생각이 듭니다.
아마 처음 사회생활을 시작하면서부터 우리는 누군가의 꿈을 실현하는 데 동원되었을 것입니다.
그곳이 편의점 아르바이트든 대기업 사원이든 어떤 사업장에서 무슨 일을 하든
누군가의 뜻이 있고 꿈이 있어 마련된 그곳에서 그들의 꿈을 실현하는 데 동원됐을 것입니다.
집 또한 그렇습니다.
내집마련을 하고 싶은 게 꿈이라면
월세, 전세로만 살아서든 임대인의 꿈을 실현하는 데 동원되고 있음입니다.
시세차익이 날 때까지의 기회비용을 내가 상쇄시켜주며 머물러주고 있는 것입니다.
3억 5천만 원짜리 집에 2억 5천의 전세를 주고 들어갔다고 해봅시다.
임대인은 1억만으로도 그 집을 소요할 수 있게 된 것이고 시세차익이 날 때까지 시간을 보내면 됩니다.
만약 현금으로 산 집이라고 한다면 전세금으로 받은 2억 5천을 은행에 넣어두고 이자를 받을 수도 있겠지요.
아무리 못해도 10년 안에는 억 단위 상승이 나타나겠죠. 그럼 전세로 들어간 사람은 어떨까요?
은행에 넣어둬도 1년에 1,100만 원이 넘는 이자를 받을 수 있는 2억 5천만 원이라는 돈을
이자도 받지 못하는 채로 임대인에게 묶어둬야 합니다.
이것이 기회비용이지요. 이자를 감안하면 사실상 매달 100만 원에 가까운 월세를 지불하고 있는 셈입니다.
그나마도 2억 5천만 원 중 5천만 원만 내 돈이고 2억이 전세자금대출이라면 난 이자까지 감당해야 합니다.
위에서도 보면 아시겠지만 그래서 되려 월세로 계약하는 비율이 늘고 있습니다.
2억 5천만 원이 있는 사람이면 2천만 원만 묶어두고 90만 원의 월세를 지불하는 대신
2억 3천만 원을 은행에 넣어두고 1년에 천만 원정도의 이자를 받아 월세를 상쇄시킬 수도 있습니다.
그렇게 되면 좀 더 낮은 금액을 지불할 수 있는 상황은 될 것입니다.
그러나 만약 그 집에 집값이 올라 시세차익이 나면 전세금도 오르고 월세도 오르겠지요.
그럼 더 큰 기회비용을 지불하거나 더 작은 집, 살고 싶은 곳 보다 먼 집으로 이사 가야 합니다.
투자를 하든 하지 않든 양쪽 다 리스크는 있습니다.
그렇다면 무조건 영끌로 내집마련을 해야 할까요?
다른 입장도 한 번 이야기해봅시다.
12억 8천만 원짜리 아파트에 영끌을 해서 들어갔다고 가정해봅시다.
자본도 어느 정도 있어야 들어갈 수 있었겠지요.
그러나 현재 8억 6천만 원이 되었습니다.
1년 1개월 만에 32.81%의 하락입니다.
만약 지금 매도한다면 67.19%의 돈만 건질 수 있습니다.
당연히 거래량이 줄었겠죠. 이 금액에 아무도 팔려고 하지 않을 것입니다.
작년과 재작년에 오른 금액만큼 수익률을 반납한 것입니다.
그런 경우는 희박하겠지만 대출 없이 현금으로만 구입했다면,
실거주 용도의 집이었다면, 팔지 않고 더 오래 그 집에 머물면 됩니다.
그러나 많은 대출이 끼어있고 실거주가 아니라 투자용이었다면
갭투자를 위해 매입한 주택이라면 어떨까요?
수요가 있어 전세금은 어느 정도 유지가 되고 있으나 매매가가 이렇게 떨어지는 걸 보며,
매달 오르는 이자를 보며, 어디까지 오를지 모르는 금리를 보며 유지할 수 있을까요?
아마 어려울 것입니다.
아마 가격이 30프로 이상 하락한 이유도 영끌로 투자한 사람이 이자를 감당하지 못하고 던진 매물일 가능성이 높습니다.
반대로 생각해보면 12억 하던 아파트를 8억에 살 수 있다면,
아무리 금리가 올랐다고 해도 4억의 차익을 넘어설 만큼은 아닙니다.
자본이 어느 정도 갖춰진 사람이라면 사실 매수의 기회일 수도 있습니다.
금리가 급하게 오른 만큼 어느 정도까지 오르다가 유지되고 다시 급하게 금리를 낮출 거라는 전망이 지배적입니다.
물론 우리는 미래를 예측할 수는 없습니다.
그러나 감당할 수 있는 정도의 대출과 내가 살고 싶은 만큼의 인프라가 갖춰진 집에
실거주 용도로 매입한다면 지금처럼 규제가 풀리는 중에 내집마련은 더없는 기회일 수 있습니다.
지난 6월과 9월 두 차례에 걸쳐 지방 전체(세종 제외)가 규제지역에서 해제된 데 이어
이번에 수도권도 대거 해제함에 따라, 규제지역은 서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명만 남게 됩니다.
이렇듯 거래절벽이 일어나고 부동산 가치가 하락하게 되면 그 가치 하락을 막고자 정부가 나섭니다.
정부가 무주택자들이 집을 살 수 있게 해 주려고 이러는 걸까요?
물론 아닙니다.
부동산의 매매 거래로 인해 발생하는 세금은 나라에 중요한 부분이 아닐 수 없습니다.
매매뿐만 아니라 보유하고 있음으로 발생하는 세금도 있습니다.
이렇게 발생하는 세금들에는 무엇이 있을까요?
매입할 때 납부해야 하는 취득세가 있습니다. 인지세도 내야 합니다.
취득세 신고 및 납부를 할 때에는 취득세만 납부하는 것이 아니라
지방교육세와 농어촌 특별세, 지방 소득세를 포함하여 납부하게 됩니다.
취득세는 매입할 때뿐만 아니라 상속이나 증여를 할 때에도 납부해야 하는 세금입니다.
부동산을 보유하고 있는 것만으로도 보유세를 내야 합니다.
보유세는 종합부동산세와 재산세로 나누어져 있습니다.
재산세는 주택을 소유하게 될 때 납부해야 하며 1년에 2번 7월과 9월에 분기별로 나누어서 세금을 납부해야 합니다.
아직 끝이 아닙니다.
거기다가 일정 규모 이상의 집이라면 부가가치세도 납부해야 합니다.
종합부동산세 같은 경우는 매년 6월 1일에 부동산 공시가격을 기준으로 해서 세금을 납부합니다.
공시 가격이 6억 원이 넘어갔을 때 매년 12월에 공시 가격에서 공제 금액을 빼고 공정시장 가액을 90% 곱한 금액을 납부하게 되는 것입니다.
그리고 매도한 사람은 양도 차익이 발생했다면 양도소득세를 납부해야 합니다.
그렇습니다.
정부는 거래가 발생하지 않으면 걷을 수 없는 세금이 너무나도 큽니다.
그래서 규제를 완화해주는 것입니다. 어떻게든 거래가 이루어지도록 말이죠.
작년, 재작년만 해도 집을 안 사는 사람이 바보인 것처럼 말들이 많았습니다.
그 전에는 삼성전자가 그랬죠. 자고 나면 오르는데 왜 안 사냐며 십만전자를 외치기도 했습니다.
아무것도 모르는 채로 금리가 낮다는 이유만으로 영끌해서 집 사고 대출받아 주식 투자하던 사람들 중
지금도 제대로 수익을 보고 있는 사람들이 얼마나 될까요?
저는 그것을 보며 준비되지 않은 사람에게 쥐어진 칼이 주인을 베는 모습을 보는 것 같았습니다.
준비가 되어있던 사람들은 오랜만에 온 기회에 좋은 값에 집을 팔고 더 좋은 곳으로 이사를 했을 수도 있고
주식공부가 이미 되어있던 사람들은 투자를 하던 중 좋은 기회를 만나 생각지도 못한 값에 수익실현을 했을 것입니다.
어떤 좋은 때가 또 오게 될지, 혹여 지금이 그때가 아닌지 생각이 많습니다.
칼이 주어졌을 때 수풀을 헤치고 나아갈 수 있는 기회로 만들 수 있는 사람이 될지
자신을 베어버리는 칼이 되는지도 모른 채 휘두르는 사람이 될지는 지금 결정할 수 있습니다.
오늘도 우리 모두 준비해 나가는, 기회에 용기를 낼 수 있는,
어제 보다 좀 더 많이 '준비된 사람'이 되기를 바랍니다.
지금까지 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.
집값이 오르는 이유
첫 번째, 공급에 비해 높은 수요 간단하지만 뭐든 값이 오르내리는 이유는 기본적으로 수요와 공급에 따르기 때문입니다. 사고 싶은 사람이 많은데 물건이 적으면 값은 오릅니다. 사고 싶은 사
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