집을 사야 하는 이유

 

집 그거 안 사면 안 돼?

 

사실 저는 집에 전혀 관심이 없던 사람 중에 하나였습니다.

그도 그럴 것이 대학 때 처음 본가를 나와 생활했던 집은 보증금 50에 월세 10만 원짜리 원룸이었습니다.

"평생 동안 10만 원이 없어서 쫓겨나기가 쉬울까?" 그때 전 그런 생각을 했습니다. 

그러다 직장생활을 하며 나와 살았던 곳은 보증금 300에 월세 33만 원짜리 원룸이었습니다.

제가 평생 일을 할 수 있을 줄만 알았고 10년, 20년 월급은 마냥 오르는 줄만 알았습니다.
볕이 좀 들고 몸 하나 뉘일 수 있는 원룸의 월세가 두 배를 넘어서는 동안 제 월급이 두 배가 되지는 않았습니다.

1500원 하던 김밥이 4500원을 하게 되는 순간에도 말이죠.
배달비를 3500원씩 내야 하는 순간에도 말이죠.

 

30~60 평균을 잡아 45만 원이라고 가정해봅시다.
45만 원 X 20년 = 1억 8백만 원

물론 전액을 다 대출해주진 않겠지만 제가 만약 빚을 내서 1억짜리 집을 샀다고 가정해봅시다.
경매 물건이 쏟아지고 소화가 되지 않던, 미분양이 어마어마했던 몇 번의 과거에는
거의 돈을 들이지 않고도 빚을 내서 집을 살 수 있었으니까요.

 

단기적으로 금리가 오른 적은 있으나 10년 이상 3%대 미만이었으므로 3% 금리로 가정해서 계산해봤습니다.

 

매달 55만 원이 조금 넘는 금액입니다.
20년 동안 집을 팔지 않고 원금+이자만 갚았더라도 1억의 자본금이 생겼을 것이며,
20년 전 1억 원의 집은 대부분 현재 두 배, 그 이상의 가치일지도 모릅니다.

 

 

그건 그 때고, 지금 집값은 너무 비싸
꼭 사야 할까?

지난번에 다뤘던 이 집을 예를 들어 보겠습니다.
제가 사는 지방 외진 곳에 초등학교 하나가 근처에 있는 준공 후 8년이 지난 아파트입니다.

 

 

지난 시간과 기준을 맞추기 위해서  82제곱미터로 예를 들겠습니다.

이 집에 월세로 산다고 가정해보겠습니다.

 

물론 리스크는 가장 적습니다. 딱 1000~2000만 원일 것입니다.
보증금이라는 자본은 적게 들지만 매월 90~95만 원이라는 돈이 듭니다.
계약기간 1년 동안 거의 보증금을 한 번 더 만들어낼 수 있는 금액이죠.

리스크가 적지만 장점도 존재합니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 월세를 내지 않고 버티다가 보증금에서 월세가 다 차감될 때쯤 나오면 됩니다.

월세는 사실상 집을 구하는 데 있어 가장 리스크가 적다고 할 수 있습니다.

 

그럼 이 집에 전세로 산다면 어떨까요?

 

 

2억 5천 정도의 자금이 필요하다는 것을 알 수 있습니다.

리스크도 딱 그만큼이지요.
이 또한 전세금을 돌려주지 않으면 돌려줄 때까지 집에 머물면 됩니다.
하지만 대부분은 전세자금을 대출받아 집을 구하기 때문에 돌려받지 못한다면 큰 낭패입니다.

전세자금 대출은 대부분 70%, 최대 80%까지 가능하기에 최대 2억 원을 대출로 받을 수 있습니다.

 

지난번과 마찬가지로 카카오뱅크로 예를 든다면
1년에 6,820,000원의 이자로 매달 57만 원 가까이 이자를 내야 합니다.
물론 내 돈 5천만 원도 들어가 있습니다. 결국 보증금 5천만 원에 월세 57만 원인 셈이죠.

월세보다 적은 돈을 내는 것은 맞지만 그만큼 은행에 제때 원금을 돌려주지 못한다면 낭패입니다.
어떻게 보면 전세는 가장 리스크가 클 수도 있습니다.

 

 

그렇다면 이 집을 산다면 어떨까요?

 

매매 시세입니다. 2억 중후반부터 3억까지 분포되어있네요.

계산하기 편하도록 2억 8천으로 잡아보겠습니다.

 

 

주택담보대출이 60~70%까지 가능하지만 대출규제 정상화로 인해 생애최초 주택 구매자는 80%까지 완화된다고 합니다.

2억 8천 X 80% = 2억 2천4백만 원 대출이 가능합니다. 세금을 제외한 5천6백만 원이 있으면 이 집을 살 수 있습니다.

그렇다면 역시 공평하게 카카오뱅크로 이율을 알아봅시다.

 

2억 2천4백만 원을 20년 납으로 계산해보겠습니다.

 

5천6백만 원을 넣어두고 매달 128만 원을 20년 간 납부하면 이 집을 소유할 수 있습니다.

전세 또한 그렇겠지만 가진 돈이 1억 원 가까이 된다면 매달 납부금액이 줄어들 수도 있겠죠.
물론 20년 납부를 굳이 다 하지 않고 집 값이 만족할 만큼 올라 처분한다면 중도상환을 해도 됩니다.

집값이 꽤 올랐다면 대출을 낀 상태로 웃돈을 받고 팔 수도 있습니다.
수익을 제외하더라도 매달 남에게 줬을 월세 90~95만 원을 아낀 것만 해도 안전마진이 큽니다.

 

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현재 시세와 금리, 정책을 고려하여 월세, 전세, 매매를 비교해보았습니다.
물론 금리가 더 오를 수도 있고 언제 어떻게 정책이 바뀔지도 모릅니다.

그러나 금리가 올라 현금의 가치가 오르고 기업의 경기침체가 오고 단기적으로 집값이 하락한다고 해도
언젠가는 다시 경기부양을 위해 금리를 낮추고 현금의 가치가 낮아지며 집값이 상승하는 궤도에 들어설 것입니다.

우리는 그때를 준비하는 것입니다.
금리가 올랐다고, 그렇게 오른 집값이 떨어지고 있다고 두 눈을 감는다면
우리는 기회가 와도 보지 못 하고
다들 환호하는 소리에 눈을 떴을 때 작년처럼 기회는 우리를 지나쳐 갈 것입니다.

투자에 확신을 가지려면 그만큼 알아야 합니다.
알아야 기다릴 수 있고, 아는 만큼 빨리 알아챌 수 있습니다.

희망을 갖고 꾸준히 함께 공부합시다.

 

 

 

투자금을 충당하는 방법