서울 집값은 거품인가

 

 

 

무엇을 두고 거품이라고 말할 수 있을까

 

집은 항상 고가의 물건이었습니다.

휴대폰이 60만 원일 때도 '비싸다'고 했고 현재 120만 원일 때도 '비싸다'하는 것처럼

집은 항상 '비싼' 물건입니다.

그런데 어떨 때를 두고 '거품이다' 이야기 하는 것일까요?

 

주택구입부담지수라는 것이 있습니다.

출처: 주택금융통계시스템

 

대한민국의 평균가구소득이 아닌 중간가구소득을 기준으로 대출상환가능소득의 비율입니다.

 

2022년 중위소득 기준 출처: 연합뉴스

 

2022년 중위소득이며 물론 월급 기준이고 세전입니다.

여기서 잠깐 중산층에 대해 말씀드리자면 중위소득 50%미만은 빈곤층, 50~150%는 중산층이라고 합니다. 

 

2023년 기준 중위소득

 

내년 기준으로 볼 때 이 안에 속하는 소득이 중산층이라고 할 수 있겠습니다.

100%에 속하는 소득이 중위소득입니다.

주택구입부담지수는 100을 기준으로 낮을수록 부담이 완화되었다고 보고 높을수록 부담이 가중되었다고 봅니다.

 

 

2022년 2분기 주택구입부담지수

 

이렇게 보면 서울의 주택구입부담지수가 상대적으로 매우 높습니다.

그러면 서울의 집값은 다른 지역에 비해 상대적으로 비싸다는 의미가 됩니다.

그것도 두 배 이상 비싸다는 의미가 됩니다.

 

 

서울 주택구입부담지수 10년 차트

 

그러나 서울의 10년 동안 주택구입부담지수를 보면 100 안팎이었으나 2020년부터 급격이 상승하는 것을 볼 수 있습니다.

 

서울 주택구입부담지수 2004년~2022년 차트

 

2004년부터 비교해보아도 2008년 최고치였던 168.4를 훌쩍 뛰어넘은 것을 알 수 있습니다.

2008년 금융위기를 뛰어넘는 경기침체가 나타날 것이라고 보는 관점들이 괜히 있는 것이 아닌가 봅니다.

2008년에도 달러/원 환율이 1600원을 넘었을 만큼 위기였다는 것을 본다면 더더욱 위기가 직감이 됩니다.

 

경제부양을 위해 내렸던 금리로 인해 자산가치가 상승하고 물가가 폭등하였습니다.

이젠 오른 금리와 상승한 물가가 고스란히 감내해야 하는 빚이 된 것입니다.

 

가게가 감당할 수 있는 부채일 경우는 유지가 될 수 있겠지만

금리가 낮음에 따라 무리해서 주택을 구매한 경우

부채를 감당하지 못해 매물로 나올 수 있는 것이고 그러한 매물이 쌓이고 쌓여

점점 팔기 위해 가격을 낮춰 거래가 되면 그것을 두고 거품이 빠지고 있다고 말할 수 있는 것 같습니다.

 

결국 낮은 값의 주택은 무리해서 산 경우가 비교적 덜 하고

감당할 수 있는 정도의 부채인 경우들도 있어 

많이 오르지 않은 만큼 많이 내리지 않은 물건들도 있습니다.

 

이 와중에도 탄탄한 포트폴리오로 돈을 버시는 분들도 많을 것입니다.

결국 이 침체기에 얼마나 많이 준비하는 가가 또 다른 기회를 잡는 초석이 될 것입니다.

 

 

역전세난은 위기일까 기회일까