부동산시장에 진입할 시기

 

부동산 시장에 영향을 미치는 요소는 세 가지입니다.

금리, 주택 공급, 절대 가격

 

금리는 내릴수록 주택공급은 적을수록 절대 가격에 비해 낮을수록 오를 확률이 높습니다.

 

그렇다면 언제 진입하는 것이 좋을까요?

부동산에 진입하기 좋은 징후는 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.

 

 

첫 번째, 낙찰률이 뚝뚝 떨어질 때

전국 주거용 부동산의 낙찰율이 70%대,

서울 지역 부동산의 낙찰율이 80%대 또는 그 이하로 떨어지면

시장에 '패닉'이 발생한 것으로 보고 관심을 가질 필요가 있습니다.

 

경매시장으로 전이된 거래절벽…아파트 낙찰률 3년3개월만 '최저'

 

주거용 부동산 중에 아파트의 낙찰률이지만 점점 떨어지고 있는 것 같습니다.

 

 

두 번째, 미분양 물량의 증가세가 꺾일 때

 

 

주택 시장은 공급이 매우 중요한데, 공급 과잉의 압력이 완화될 때가 주택시장에 진입할 수 있는 기회가 됩니다.

일단, 공급 과잉이 이루어질 때 미분양 물량이 쏟아질 것이고,

미분양 물량이 계속 증가하다가 이 증가세가 꺾일 때가 공급 과잉의 압력이 완화된 것이라고 볼 수 있습니다.

이 때는 미분양 아파트로 매입하는 것도 좋은 투자방법이라고 합니다.

 

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아무래도 현재는 계속 늘어나고 있는 양상을 보이는 것 같습니다.

 

 

세 번째, 금리 인하 등 다양한 주택시장 부양 정책이 시행되는 때

 

 

2014년에는 '9.1 부동산 대책'으로 주택 시장 저가 매수세가 유입됐었다고 합니다.

현재도 보면 부동산 규제 완화 정책이 시행되었다고 하죠.

 

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거래가 활성화되는 것이 꼭 값이 오르는 것은 아닌 것 같습니다.

현재는 금리에 대한 부담이 굉장히 높아지고 있습니다.

 

 

사실 이렇게 2008년부터 10년이 넘도록 잠깐 오르다 하락폭이 큰 금리를 경험했던 사람들은

몇 달째 계속 가파르게 오르고 있는 금리를 바라보면서 매입하기가 어렵습니다.

대부분 변동금리로 매입하는 것도 결국 긴 시간을 두고 보면 금리는 낮아질 거라는 믿음이 있었기 때문이죠.

 

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그리고 주택구입부담지수라는 것이 있습니다.

중위소득 가구가 해당 지역 중앙 가격의 아파트를 구입할 때
소득의 25%를 주택 구입 원리금 상황 및 이자 지출에 사용한다는 것을
수치 100포인트로 표기합니다. 이것이 '적정 수준'인 것이죠.

 

주택구입부담지수 대도시

 

주택구입부담지수 경기지방

 

예를 들어 서울 집값의 평균이 200포인트가 넘어간다는 것은

적정 수준에 비해 2배가 넘는 %로 주택 구입의 원리금 상환 및 이자 지출에 사용하고 있다는 것입니다.

 

 

가구중위소득

 

 

전국 1인 이상 가구를 소득순으로 나열해서 중간에 있는 가구의 소득이 중위소득입니다. 평균과는 다르죠.

전국 가구수가 100이라고 할 때 50번째 가구의 소득이 중위소득인 것입니다.

서울 집값이 물론 버블이 없는 것은 아니지만 그만큼 다른 지역에 비해 가치가 높은 자산임으로 다를 수 있습니다.

 

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현재로서 부동산에 진입하기 좋을 때라고 보기는 어렵습니다.

하락기에 진입 정도 했다고 볼 수 있겠지요.

물론 이렇게 몇 달, 혹은 몇 년의 하락기가 이어질 수도 있고

금리가 내림세와 동시에 '지금이라도 사둬야겠다'는 매수세가 들어와 가격이 어느 정도 유지될 수도 있습니다.

미래는 예측할 수 없지만 기준을 두고 지속해서 지켜보다 보면

지난번 놓쳤던 기회가 다시 올 수 있습니다.

 

우리 모두 그때는 놓치지 말고 성투합시다!

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